Erfpacht afkopen of rente betalen?

/in /door

Een man koopt in 2006 een woning op erfpachtgrond. Hij financiert deze met een hypothecaire lening. In 2018 koopt hij de blote eigendom en verkoopt vervolgens de volle eigendom van de woning en grond aan derden. De koopsom voor de blote eigendom van de grond (€ 57.404,80) wordt uit de verkoopopbrengst van de woning voldaan via de notaris. De man beweert dat van het betaalde bedrag een deel (€ 12.467,39) aangemerkt moet worden als aftrekbare hypotheekrente die hij bij de verkoop van zijn woning heeft betaald. Hij stelt dat dit bedrag als zodanig is opgenomen in de hypotheekakte. 

Volgens de wet zijn alleen aftrekbaar als kosten eigen woning: de renten van de schulden die behoren tot de eigenwoningschuld, de kosten van geldleningen die behoren tot de eigenwoningschuld en de periodieke betalingen op grond van de rechten van erfpacht, opstal en beklemming met betrekking tot de eigen woning.

Het hof oordeelt dat de man niet aannemelijk heeft gemaakt dat het bedrag van € 12.467,39 aftrekbaar is als kosten van de eigen woning. Volgens het hof wijzen de stukken erop dat het volledige bedrag dat aan de erfverpachter is betaald, de koopsom voor de blote eigendom betreft. Dit blijkt uit de leveringsakte en de afrekening van de notaris. 

De leningsovereenkomst bevat, anders dan de man beweert, geen verwijzing naar dit bedrag. Bij de aflossing van de hypotheek is een dergelijk rentebedrag ook niet aan de bank betaald. Het is bovendien niet aannemelijk dat het om rente gaat voor een lening voor de aankoop van de blote eigendom, aangezien de koopprijs via de notaris is voldaan uit de verkoopopbrengst van de woning.

Conclusie

Deze zaak illustreert dat betalingen bij het afkopen van erfpacht niet zomaar als hypotheekrente kunnen worden aangemerkt voor de inkomstenbelasting. Voor fiscale aftrekbaarheid is goede documentatie essentieel, waaruit duidelijk moet blijken welke betalingen precies voor welk doel worden gedaan.

Bron: Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch | jurisprudentie | ECLI:NL:GHSHE:2025:284 | 04-02-2025

Weet wáár u woont voor hypotheekaftrek

/in /door

Een in België wonende belastingplichtige geeft in zijn aangifte inkomstenbelasting 2019 een Nederlands pand aan als eigen woning met een negatief saldo van € 7.555. De inspecteur accepteert deze aftrekpost niet, omdat onduidelijk is welk deel van het pand de man als hoofdverblijf ter beschikking staat. Na een ongegrond verklaard bezwaar en beroep gaat de man in hoger beroep bij het gerechtshof 's-Hertogenbosch. De rechtsvraag is of, en zo ja in hoeverre, de man recht heeft op aftrek van eigenwoningkosten.

Standpunten in het geschil

De man stelt dat sprake is van één woning, waarvan hij 100% eigenaar is. Hij is van mening dat hij daarom het volledige negatieve saldo mag aftrekken. De inspecteur betwist het eigendom niet. Hij stelt dat de woning niet geheel ter beschikking staat aan de man. Daarnaast is onduidelijk welk deel van de hypotheek toewijsbaar is aan zijn woongedeelte. Tot slot is niet aangetoond dat de man zelf de hypotheekrente heeft betaald.

Oordeel van de rechters

De rechtbank constateert op basis van een bespreking van Google Streetview-beelden dat het gaat om een grote hoevewoning met twee delen (één met een zwart dak en één met een rood dak) en een apart bijgebouw. Uit de tegenstrijdige verklaringen van de belastingplichtige over zijn exacte woonsituatie concludeert de rechtbank dat niet duidelijk is welk deel van het gehele complex als hoofdverblijf aan de man ter beschikking staat.

Het hof constateert ook dat er tegenstrijdige verklaringen zijn over waar de belastingplichtige precies woont: bij de rechtbank verklaarde hij dat hij sinds zijn scheiding in het stalgedeelte (met het rode dak) woont, terwijl zijn gemachtigde in hoger beroep stelt dat hij in het bijgebouw woont. Ook is onduidelijk welke waarde aan het door hem bewoonde deel moet worden toegekend.

Daarnaast oordeelt het hof dat de belastingplichtige niet aannemelijk heeft gemaakt welk deel van de hypotheek betrekking heeft op zijn woongedeelte. Tot slot heeft hij geen betaalbewijzen overgelegd waaruit blijkt dat hij zelf de rentelasten heeft betaald.

Conclusie

De vraag "Waar woont u precies?" lijkt eenvoudig, maar kan fiscaal grote gevolgen hebben. Deze zaak illustreert de bewijsproblemen die kunnen ontstaan bij complexe woonsituaties voor belastingplichtigen, maar zeker voor buitenlandse belastingplichtigen.

Voor binnenlandse belastingplichtigen is deze uitspraak relevant bij gedeeld gebruik van een woning, verbouwde panden of wanneer familieleden in hetzelfde complex wonen. Voor buitenlandse belastingplichtigen komt daar een extra dimensie bij: zij moeten extra overtuigend aantonen dat een pand als hoofdverblijf dient, terwijl zij officieel in het buitenland wonen. De Belastingdienst kijkt in dergelijke gevallen kritischer naar de eigenwoningclaims.

Of u nu binnenlands of buitenlands belastingplichtig bent, voor een succesvolle aftrek van eigenwoningkosten moet u altijd kunnen aantonen welk deel als hoofdverblijf dient, welk deel van de hypotheek daarop betrekking heeft, en dat u zelf de rente heeft betaald.

Bron: Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch | jurisprudentie | ECLI:NL:GHSHE:2025:218 | 28-01-2025

Pensioenaanspraken belastbaar ondanks geen uitbetaling

/in /door

Vanwege liquiditeitsproblemen bij haar bv ontvangt een weduwe vanaf augustus 2016 geen pensioenuitkeringen meer, hoewel zij daar wel recht op heeft. In haar aangiften inkomstenbelasting over de jaren 2017 tot en met 2021 geeft zij deze niet-ontvangen pensioenuitkeringen niet aan als inkomen. De Belastingdienst legt later navorderingsaanslagen op voor deze jaren, omdat de inspecteur vindt dat de pensioenrechten verrekend hadden kunnen worden met de schuld die zij heeft aan haar bv en dus belastbaar zijn. De inspecteur verklaart het bezwaar van de weduwe tegen deze navorderingsaanslagen ongegrond. In de beroepsprocedure bij de rechtbank Zeeland-West-Brabant draait het om de vraag of de inspecteur over een nieuw feit beschikt dat navordering rechtvaardigt.

Nieuw feit?

De weduwe stelt dat er geen sprake is van een nieuw feit, omdat de inspecteur al vragen had moeten stellen over de verdwenen pensioenuitkeringen in haar aangiften. Volgens haar is het onwaarschijnlijk dat een levenslange pensioenuitkering zomaar kan stoppen, waardoor de inspecteur zijn onderzoeksplicht heeft geschonden. De inspecteur daarentegen betoogt dat hij mocht uitgaan van de juistheid van de aangiften en dat de informatie die hij later kreeg van een collega-inspecteur vennootschapsbelasting een geldig nieuw feit vormt voor navordering.

Nieuw feit!

De rechtbank oordeelt dat de inspecteur over een nieuw feit beschikt dat navordering rechtvaardigt. De rechtbank stelt voorop dat de inspecteur mag uitgaan van de juistheid van de aangiftegegevens, tenzij hij in redelijkheid moet twijfelen aan die juistheid. Tot nader onderzoek is hij alleen verplicht bij gegronde twijfel. In deze zaak is niet gesteld of gebleken dat ooit overleg is geweest met de inspecteur over het weduwenpensioen. De inspecteur hoefde daarom niet te vermoeden dat de aangiften onjuist waren en was niet verplicht de aangiften vennootschapsbelasting van de bv te raadplegen. Van een ambtelijk verzuim is daarom geen sprake, waardoor de informatie die de inspecteur later ontving een geldig nieuw feit vormt.

Conclusie

De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond. De navorderingsaanslagen 2017 tot en met 2021 en de belastingrentebeschikkingen blijven volledig in stand. Deze uitspraak illustreert een belangrijk fiscaal principe: rechten op inkomen kunnen belastbaar zijn, zelfs als er geen daadwerkelijke uitbetaling plaatsvindt!

Bron: Rechtbank Zeeland-West-Brabant | jurisprudentie | ECLI:NL:RBZWB:2025:1852 | 31-03-2025