Een echtpaar bezit een pand waarvan de benedenverdieping wordt gebruikt door hun onderneming (een restaurant) en de bovenverdieping bestaat uit appartementen die aan derden worden verhuurd. Ze geven het volledige pand aan als privévermogen in box 3. De inspecteur merkt het restaurantgedeelte aan als verplicht buitenvennootschappelijk ondernemingsvermogen. De rechtbank moet oordelen of een niet-juridisch gesplitst pand toch voor fiscale doeleinden in afzonderlijke delen kan worden geëtiketteerd en of het restaurantgedeelte dan verplicht ondernemingsvermogen vormt.
Feiten
Het echtpaar koopt het pand in 2014. Volgens de akte van levering is 2/3 van de aanschafprijs toe te rekenen aan het restaurant op de benedenverdieping. Het pand heeft één toegangsdeur die leidt naar een hal. Vanuit deze hal leidt één deur naar het restaurantgedeelte en één deur via een trap naar de appartementen. Beide deuren zijn afzonderlijk afsluitbaar. De appartementen hebben eigen sanitaire voorzieningen en een eigen keuken. In het trappengat is een bergruimte voor het restaurant. Sinds september 2014 exploiteert het echtpaar samen met hun zoon en de zus van de vrouw een restaurant in een vof. Het restaurantgedeelte wordt verhuurd aan de vof voor € 3.500 per maand. Het echtpaar geeft in hun aangifte inkomstenbelasting het gehele pand aan als bezitting in box 3. De man geeft wel een deel van de huurinkomsten van het restaurantgedeelte aan als resultaat uit overige werkzaamheden met de omschrijving 'teveel ontvangen huur (meer dan 4%)'. De inspecteur legt navorderingsaanslagen op, waarbij het restaurantgedeelte als buitenvennootschappelijk ondernemingsvermogen wordt aangemerkt en het resultaat daaruit wordt belast als winst uit onderneming.
Oordeel van de rechtbank
Ten aanzien van de etikettering van het pand verwijst de rechtbank naar vaste jurisprudentie van de Hoge Raad. Volgens deze jurisprudentie is voor de vraag of het restaurantgedeelte apart moet worden geëtiketteerd van belang of dit gedeelte zelfstandig rendabel te maken is. Daarvoor is niet noodzakelijk dat sprake is van een juridisch splitsbaar pand. De rechtbank oordeelt dat het restaurantgedeelte zelfstandig rendabel te maken is, omdat beide gedeelten beschikken over de benodigde voorzieningen om deze gedeelten zelfstandig te gebruiken. De gedeelten zijn afzonderlijk afsluitbaar en vanuit de gezamenlijke hal afzonderlijk te benaderen. Dat in het trappengat een bergruimte voor het restaurant is, doet daar niet aan af. Aangezien het restaurantgedeelte uitsluitend zakelijk wordt gebruikt binnen de onderneming, is dit verplicht ondernemingsvermogen.
Conclusie
Voor de fiscale etikettering van onroerend goed is niet de juridische splitsing, maar de zelfstandige rendeerbaarheid doorslaggevend. Wanneer een gedeelte van een pand zelfstandig rendabel te maken is, moet dit afzonderlijk worden geëtiketteerd. Als dit gedeelte uitsluitend zakelijk wordt gebruikt, is sprake van verplicht ondernemingsvermogen. Voor de praktijk betekent dit dat ondernemers die een pand deels zakelijk en deels privé gebruiken, niet per definitie het hele pand als keuzevermogen kunnen aanmerken. Feitelijk zelfstandig rendabel te maken gedeelten mag de Belastingdienst apart behandelen, ook zonder juridische splitsing in appartementsrechten. Het is daarom belangrijk om bij gemengd gebruik van een pand goed na te gaan of de verschillende gedeelten zelfstandig rendabel te maken zijn.
Bron: Rechtbank Zeeland-West-Brabant | jurisprudentie | ECLI:NL:RBZWB:2025:1518 | 13-03-2025
