Wel of geen btw bij kortstondig verhuren voor verkoop?

/in /door

Bij overdracht van een onderneming of een zelfstandig deel daarvan hoeft geen btw te worden berekend. Steeds meer projectontwikkelaars verhuren daarom nieuwbouw kort voor verkoop en stellen dat zij een onderneming overdragen. Maar geldt dit ook als het pand puur is ontwikkeld voor verkoop en verhuur slechts dient om de prijs op te drijven? De Hoge Raad twijfelt en legt vragen voor aan het Hof van Justitie van de EU (HvJ).

Van kantoor naar appartementen

In 2015 koopt een ontwikkelaar een kantoorpand voor € 2,5 miljoen met het plan om het om te bouwen tot appartementen en te verkopen. Nog vóór de verbouwing schakelt hij een makelaar in om verhuur voor te bereiden, omdat een verhuurd complex meer oplevert. Na de transformatie naar 77 appartementen en 93 parkeerplaatsen in 2017 sluit de ontwikkelaar snel huurcontracten van minimaal een jaar. Een maand later verkoopt hij het complex voor € 12,7 miljoen.

De btw-truc die mogelijk niet werkt

Normaliter moet bij levering van nieuwbouw binnen twee jaar na ingebruikname btw worden betaald. Bij € 12,7 miljoen gaat het om ruim € 2 miljoen btw. De ontwikkelaar probeert dit te vermijden door te stellen dat hij geen vastgoed, maar een verhuuronderneming overdraagt. De Belastingdienst ziet dit anders. Het complex is ontwikkeld voor verkoop, niet voor duurzame exploitatie. Die paar maanden verhuur zijn slechts een trucje om btw te ontwijken en de inspecteur legt een naheffing op.

Gerechtshof geeft ontwikkelaar gelijk

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelt verrassend. De huurcontracten en servicecontracten zijn gesloten voordat een koper zich meldde. Op dat moment exploiteert de ontwikkelaar een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengst uit te verkrijgen. Dat de ontwikkelaar misschien altijd al wilde verkopen, doet volgens het hof niet ter zake.

Hoge Raad legt het dilemma aan Europa voor

De Hoge Raad ziet echter een fundamenteel probleem. Moet worden gekeken naar wat feitelijk wordt overgedragen (een verhuurd complex) of naar de intentie van de verkoper (projectontwikkeling voor verkoop)? En hoe zit het met btw-vrijgestelde verhuur van woningen? De Hoge Raad stelt twee vragen aan het HvJ. Ten eerste vraagt de Hoge Raad of de regeling voor de overdracht van een onderneming ook geldt als het vastgoed uitsluitend voor btw-vrijgestelde verhuur werd gebruikt. Ten tweede vraagt de Hoge Raad of de intentie van de ontwikkelaar relevant is, of dat alleen telt dat het pand verhuurd wordt overgedragen.

Vastgoedmarkt wacht in spanning af

Als het HvJ oordeelt dat de intentie niet van belang is, staat de deur wagenwijd open voor btw-planning. Ontwikkelaars kunnen miljoenen besparen door op het juiste moment te handelen. Acht het HvJ de intentie wel relevant, dan worden veel vastgoedtransacties alsnog belast. Voor bestaande geschillen over soortgelijke constructies adviseert de Hoge Raad om procedures aan te houden. Het antwoord van het HvJ wordt richtinggevend voor de vastgoedsector.

Bron: Hoge Raad | jurisprudentie | ECLI:NL:HR:2025:1732 | 20-11-2025

De kringloop die dacht slim te zijn met btw

/in /door

De margeregeling is volledig van toepassing op kringloopwinkels. Onder de huidige omstandigheden ondervindt de kringloopsector echter weinig tot geen voordeel van de margeregeling. Hun inkoopprijs is vaak nihil, zodat zij btw verschuldigd worden over de gehele verkoopprijs. Een kringloopwinkel dacht de oplossing gevonden te hebben. 

De constructie

Per 1 juli 2022 paste deze kringloopwinkel haar algemene voorwaarden aan. Vanaf die datum was het idee dat de kringloopwinkel goederen zou ‘inkopen’ van brengers. De inkoopprijs werd door de brengers direct terug aan de stichting geschonken. Op papier waren er twee aparte transacties. Een koopovereenkomst en daaropvolgend een schenking. In werkelijkheid werd geen geld uitgewisseld. De algemene voorwaarden hingen bij de kassa en stonden op de website vermeld. De brengers werden echter niet actief geïnformeerd. Sterker nog, tijdens de zitting gaf de gemachtigde aan dat er zo min mogelijk ruchtbaarheid aan de werkwijze werd gegeven. Het kwam in de praktijk vrijwel nooit voor dat een brenger om een vergoeding vroeg of een kwitantie voor de ‘schenking’ wilde.

Staatssecretaris zei toch ja?

De kringloop beroept zich op een notitie van de staatssecretaris, waarin staat dat deze constructie ‘enigszins gekunsteld’ aandoet, maar dat er uit oogpunt van de btw-systematiek weinig bezwaar tegen bestaat. De rechtbank leest echter verder. In dezelfde notitie staan namelijk twee cruciale voorwaarden. De vergoeding moet daadwerkelijk aan de brenger worden verstrekt én de brenger moet volledig vrij zijn om te kiezen. Op dit laatste punt wringt het echter. De algemene voorwaarden maken van de schenking een automatisme. De brenger heeft geen keuze. Bovendien wordt er nooit daadwerkelijk betaald. Alles wordt direct verrekend. Van een vrije keuze of daadwerkelijke betaling is geen sprake.

De economische realiteit

De rechtbank kijkt dwars door de constructie heen naar wat werkelijk gebeurt. Mensen brengen spullen naar de kringloop, zonder te weten dat de algemene voorwaarden van toepassing zijn. Niemand verwacht een vergoeding, niemand vraagt erom en niemand krijgt er een. De kringloop wil het zo onopvallend mogelijk houden. Zij wil zo weinig mogelijk voor de goederen betalen. Dit bevestigt wat de rechtbank al vermoedde. Het betreft geen echte transacties, maar een papieren werkelijkheid om btw te besparen. Het oordeel is helder. Zonder daadwerkelijke betaling van een inkoopprijs heeft de kringloopwinkel weinig tot geen voordeel van de margeregeling.

Bron: Rechtbank Gelderland | jurisprudentie | ECLI:NL:RBGEL:2025:7431 | 02-09-2025

Privégebruik blokkeert belaste verhuur werkkamer in eigen woning

/in /door

Verhuur van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld van btw. Onder voorwaarden kan worden gekozen voor belaste verhuur. Een essentiële voorwaarde hierbij is dat het verhuurde niet als woning wordt gebruikt. Elke mate van gebruik als woning staat aan belaste verhuur in de weg. Een 90%-regel bestaat niet.

Verhuur werkkamer

Een man en vrouw laten samen een woning bouwen met vier verdiepingen en een werkkamer op de derde verdieping. De man is directeur van een vennootschap. Het samenwerkingsverband van beide partners verhuurt vanaf mei 2020 de werkkamer, de hallen op drie verdiepingen, een toilet en een parkeerplaats aan deze vennootschap. Het samenwerkingsverband stelt dat de verhuur een economische activiteit is en dat bij belaste verhuur enig privégebruik is toegestaan, mits de ruimtes voor minimaal 90% zakelijk worden gebruikt. Ze vragen de btw op de bouwkosten terug. De inspecteur weigert, omdat de ruimtes ook privé worden gebruikt.

Economische activiteit 

Het hof oordeelt dat er sprake is van een economische activiteit. Dat de verhuur mogelijk niet zou plaatsvinden als de man niet voor de vennootschap werkte, betekent volgens het hof niet dat de verhuur geen zelfstandige activiteit is.

Belaste verhuur 

Het hof oordeelt dat het samenwerkingsverband niet aan de voorwaarden voor belaste verhuur voldoet. Uit de huurovereenkomst blijkt dat het gehuurde ook ruimtes omvat die in gebruik zijn bij het gezin, namelijk de hallen en het toilet. Daarmee staat vast dat het gehuurde tevens als woning wordt gebruikt. Alleen al daarom is belaste verhuur niet mogelijk. Ook als alleen de werkkamer zou zijn verhuurd, is belaste verhuur niet mogelijk. Op deze verdieping staan immers ook de wasmachine en wasdroger die het gezin privé gebruikt. De stelling dat bij belaste verhuur enig privégebruik is toegestaan mits het gehuurde voor minimaal 90% zakelijk wordt gebruikt, vindt volgens het hof geen steun in het recht.

Parkeerplaats wel?

Verhuur van parkeerruimte is normaal niet vrijgesteld. De vraag is of de parkeerplaats afzonderlijk belast kan worden verhuurd. Het hof oordeelt van niet. Waar economisch gesproken één dienst wordt verleend, mag deze niet kunstmatig worden gesplitst. In dit geval hangt het gebruik van de parkeerplaats nauw samen met het gebruik van de werkkamer. Er is sprake van één economische prestatie, waarvan het gebruik van de woonruimtes het kenmerkende element vormt.

Bron: Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch | jurisprudentie | ECLI:NL:GHSHE:2025:2476 | 09-09-2025