Koper verplicht tot sloop: geen levering bouwgrond

/in /door

De verkrijging van een in Nederland gelegen onroerende zaak vormt een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. Wanneer bij de verkrijging van een onroerende zaak omzetbelasting is geheven, geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Omzetbelasting wordt geheven bij de levering van nieuwbouw en bij de levering van een bouwterrein. Onder een bouwterrein wordt verstaan onbebouwde grond, die bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen.

Als een oud gebouw wordt geleverd, kan niet zonder meer worden uitgesloten dat sprake is van de levering van onbebouwde grond als de levering gepaard gaat met door of voor rekening van de verkoper verrichte sloopwerkzaamheden. Beoordeeld moet worden wat het voorwerp van de levering is, mede in het licht van hetgeen partijen zijn overeengekomen. Dit volgt uit het arrest Don Bosco. Aan de andere kant sluit bebouwing niet uit dat sprake is van onbebouwde grond als de omvang van de bebouwing in verhouding tot de omvang van de onroerende zaak verwaarloosbaar is. Ongeacht de omvang van de bouwwerken en de verhouding tussen de bebouwde en onbebouwde gedeelten kan het onbebouwde gedeelte als bij de bebouwing behorend terrein kwalificeren. In dat geval is sprake van bebouwde grond.

Alleen als de verkoper van een gebouw in samenhang met de verkoop en levering van het gebouw de sloop ervan verricht, kan sprake zijn van de levering van onbebouwde grond. Een op de koper rustende sloopverplichting is daartoe niet toereikend. In een dergelijk geval is bij de levering overdrachtsbelasting verschuldigd.

Bron: Rechtbank Gelderland | jurisprudentie | ECLINLRBGEL20246116, AWB 23/2494 | 30-05-2024

Koopprijs of taxatiewaarde: waarover wordt overdrachtsbelasting betaald?

/in /door

Een jong stel heeft een woning gekocht. Bij de levering is overdrachtsbelasting betaald over de getaxeerde waarde van de woning, die hoger is dan de betaalde koopsom. De vraag is of de koopprijs of de hogere taxatiewaarde als maatstaf moet dienen voor de heffing van overdrachtsbelasting. Afhankelijk van het antwoord op deze vraag is de startersvrijstelling al dan niet van toepassing.

Standpunt kopers

De kopers hebben de woning gekocht voor € 395.000. De woning is door een taxateur echter getaxeerd op € 430.000. De kopers hebben de woning aangekocht om deze als hoofdverblijf te gebruiken en hebben bij de aangifte overdrachtsbelasting een beroep gedaan op de startersvrijstelling. Daarvoor geldt dat de waarde van de woning onder een zekere grens moet liggen. Destijds bedroeg deze grens € 400.000. De kopers menen dat de koopsom bepalend is voor de heffing van overdrachtsbelasting.

Standpunt inspecteur

De inspecteur betoogt dat de maatstaf voor de heffing van overdrachtsbelasting de getaxeerde waarde van € 430.000 moet zijn, aangezien dit bedrag de waarde in het economisch verkeer zou vertegenwoordigen. De inspecteur stelt bovendien dat de koopprijs van € 395.000 afwijkt van de marktwaarde, mede omdat de woning niet openbaar is aangeboden en de verkoper een bekende was van de kopers.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank volgt het standpunt van de inspecteur en oordeelt dat de taxatiewaarde van € 430.000 als uitgangspunt dient voor de heffing van overdrachtsbelasting. Dit betekent dat de startersvrijstelling niet van toepassing is, omdat de waarde hoger is dan de grens van € 400.000.

Oordeel van het hof

In hoger beroep komt Hof Den Haag tot een ander oordeel. Het hof oordeelt dat de transactie tussen onafhankelijke partijen heeft plaatsgevonden en dat de overeengekomen koopprijs van € 395.000 niet afwijkt van de waarde in het economisch verkeer. Het taxatierapport, dat voor financieringsdoeleinden is opgesteld door een vriendin van de kopers, heeft het hof terzijde geschoven. Het hof oordeelt dat de koopprijs van € 395.000 als maatstaf voor de heffing van overdrachtsbelasting moet worden gehanteerd.

Wettelijk kader en gevolgen

Overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde van de onroerende zaak. Volgens de Wet op belastingen van rechtsverkeer is de waarde ten minste gelijk aan de tegenprestatie. De waarde van een woning moest destijds onder de grens van € 400.000 liggen om in aanmerking te komen voor de startersvrijstelling. Het hof oordeelt dat de waarde van de woning in dit geval € 395.000 bedroeg, waardoor de startersvrijstelling van toepassing was. Dit betekent dat de kopers recht hebben op teruggaaf van de betaalde overdrachtsbelasting.

Conclusie 

Het hof heeft duidelijk gemaakt dat de tussen onafhankelijke partijen overeengekomen koopprijs doorgaans de juiste maatstaf is voor de heffing van overdrachtsbelasting, mits er geen sprake is van marktverstorende omstandigheden. Twijfelt u bij de aankoop van een woning over de juiste toepassing van de overdrachtsbelasting of de startersvrijstelling? Neem contact met ons op voor deskundig advies en begeleiding.

Bron: Gerechtshof Den Haag | jurisprudentie | ECLINLGHDHA20241434, BK-23/1207 | 02-07-2024

Het belang van de intentie van de koper van een woning

/in /door

Een echtpaar kocht een woning en kort daarna een tweede woning. De vraag was of de verkrijging van beide woningen belast kon worden met het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting van 2%, ondanks dat de kopers al een koopovereenkomst hadden gesloten voor een andere woning. Het echtpaar voerde aan dat zij woning 1 meer dan zes maanden als hun hoofdverblijf hadden gebruikt, terwijl de inspecteur stelde dat de intentie om de woning blijvend als hoofdverblijf te gebruiken ontbrak. De rechtbank diende te oordelen of het ontbreken van deze intentie het verlaagde tarief blokkeerde.

Feiten

Het echtpaar kocht op 21 juni 2021 een woning (woning 1) voor een koopsom van € 838.500. De akte van levering van woning 1 werd gepasseerd op 5 januari 2022, waarbij 8% overdrachtsbelasting werd betaald. Op 1 oktober 2021, enkele maanden na het sluiten van de koopovereenkomst voor woning 1, kocht het echtpaar woning 2. De levering van deze woning vond plaats op 8 februari 2022, waarbij 2% overdrachtsbelasting werd voldaan. Omdat woning 2 verbouwd werd, woonde het echtpaar van 7 januari 2022 tot 12 augustus 2022 in woning 1. Het echtpaar maakte bezwaar tegen de betaalde overdrachtsbelasting voor woning 1 en verzocht om toepassing van het verlaagde tarief van 2%.

Standpunt van de inspecteur

De inspecteur wees het bezwaar af, met de argumentatie dat het echtpaar al vóór de levering van woning 1 een koopovereenkomst voor woning 2 had gesloten. Hierdoor ontbrak volgens de inspecteur de intentie om woning 1 anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank oordeelde dat de kopers niet voldeden aan de voorwaarden voor het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting. Voor de toepassing van dit tarief moet de koper de intentie hebben om de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken. Hoewel het echtpaar meer dan zes maanden in woning 1 heeft gewoond, was al vóór de levering van woning 1 een koopovereenkomst gesloten voor woning 2. Dit suggereerde dat woning 1 slechts tijdelijk zou worden gebruikt.

Conclusie

In deze casus speelde het zogenaamde zesmaandencriterium een belangrijke rol. Het zesmaandencriterium houdt in dat, als een woning minimaal zes maanden als hoofdverblijf wordt gebruikt, dit een sterke indicatie is dat de woning anders dan tijdelijk bewoond wordt. Echter, de rechtbank benadrukte dat dit criterium niet leidend is. Het belangrijkste blijft de intentie van de koper op het moment van de verkrijging van de woning. Omdat het echtpaar al vóór de levering van woning 1 een koopovereenkomst voor een andere woning had gesloten, ontbrak de intentie om woning 1 blijvend als hoofdverblijf te gebruiken. Dit betekende dat het verlaagde tarief niet van toepassing was.

Deze uitspraak maakt duidelijk dat de intentie bij de verkrijging van een woning doorslaggevend is voor de toepassing van het verlaagde tarief overdrachtsbelasting. Zelfs als een woning langer dan zes maanden als hoofdverblijf wordt gebruikt, kan het ontbreken van de juiste intentie ertoe leiden dat het standaardtarief overdrachtsbelasting van toepassing is.

Heeft u vragen over de toepassing van het verlaagde tarief overdrachtsbelasting? Neem contact met ons op voor deskundig advies en begeleiding.

Bron: Rechtbank Den Haag | jurisprudentie | ECLINLRBDHA20241255, SGR 23/2451 | 23-01-2024